La sous location est une pratique très répandue qui peut profiter tant aux propriétaires qu'aux locataires. Mais en quoi consiste exactement la sous location ? Et que doivent savoir les propriétaires des risques encourus ?
Qu'est-ce qu'une sous location ?
Une sous location se produit lorsqu'un locataire existant loue à nouveau un bien à un nouveau tiers pour une partie du contrat de location actuel du locataire. Un contrat de sous-location est également connu sous le nom de sous-occupation.
La sous-location peut être autorisée ou non selon les termes du bail initial, et elle peut être soumise à des limitations supplémentaires imposées par la juridiction. Même si une sous-location est autorisée, le locataire initial est toujours responsable des obligations du contrat de location, comme le paiement du loyer mensuel.
Comment fonctionne une sous location ?
Un bail est un contrat entre un propriétaire et un locataire qui transfère les droits du propriétaire à la possession et à l'utilisation exclusives d'un bien immobilier au locataire pour une certaine période. Le bail précise la durée du contrat ainsi que le montant du loyer à payer par le locataire. La location désigne le droit légal du locataire à détenir le bien. Lorsqu'un locataire sous-loue, il transfère une partie de son droit de location légal à un tiers en tant que nouveau locataire.
À moins que le bail initial ne l'interdise expressément, la sous-location peut être organisée. Toutefois, dans la plupart des situations, le locataire doit avertir le propriétaire et obtenir son approbation pour tout accord de sous-location. Le contrôle du processus de sous-location peut être prévu dans le bail initial, ce qui permet au propriétaire d'avoir son mot à dire sur l'utilisation et/ou l'occupation de son bien.
Un locataire qui sous-loue un bien doit savoir que cela ne le dispense pas de ses obligations en vertu du contrat initial. Le locataire est responsable du paiement du loyer ainsi que de toute réparation ou de tout dommage à la propriété. Par exemple, si un nouveau sous-locataire ne paie pas son loyer pendant trois mois, le locataire initial qui a sous-loué la propriété doit rendre compte au propriétaire du montant du loyer impayé et de toute amende de retard. Par conséquent, le sous-locataire est responsable envers le locataire initial de tout loyer impayé.
Les droits des locataires à sous-louer leur maison
Le droit des locataires à sous-louer leur résidence dépend en grande partie du type de locataire. Les droits de sous-location des locataires à durée déterminée diffèrent de ceux des locataires rétrogradés et des locataires à vocation familiale, par exemple, et il n'existe donc pas de solution unique et précise.
Cela dit, il existe un document qui, dans la plupart des cas, détient la solution pour chaque locataire, quelle que soit sa situation : le contrat de location. Les contrats de location précisent souvent la situation exacte des locataires, y compris ce qui est autorisé et ce qui ne l'est pas en matière de sous-location.
Pourquoi un locataire voudrait-il sous-louer son appartement ?
Les locataires prennent des sous-locataires pour diverses raisons, dont la plus courante est d'ordre financier. Comme nous le savons tous, les circonstances peuvent changer, et lorsque ces changements sont de nature économique, les locataires peuvent souvent se retrouver dans une situation difficile... à savoir, être incapables d'honorer leurs paiements mensuels. La sous-location est une option évidente dans de telles situations.
L'accueil d'un sous-locataire peut aider le locataire initial à payer le loyer et les dépenses, ce qui allège le fardeau. Cependant, la sous-location n'est généralement pas uniquement motivée par des raisons économiques. De nombreuses personnes préfèrent partager plutôt que de vivre seules, et une sous-location peut donner de la compagnie et une protection à une personne qui n'est pas à l'aise seule.
Qu'est-ce qui constitue une sous location illégale ?
Comme nous l'avons vu, la sous location peut se situer des deux côtés du spectre légal/illégal, mais qu'est-ce que la sous location illégale ?
L'autorisation joue donc un rôle important dans ce cas, à la fois pour savoir si elle a été demandée ou si le refus de l'autorisation a été ignoré. Dans la grande majorité des cas, si un locataire choisit l'une de ces options, le contrat de location est violé, ce qui rend la sous-location illégale.
Parmi les autres exemples de sous-location illégale, citons les personnes qui vivent dans un logement social et dont les restrictions les empêchent de prendre leurs propres locataires, ainsi que celles qui ont acheté une partie de la propriété dans le cadre du programme de propriété partagée. Si l'association de logement dit qu'aucune sous-location n'est autorisée, elle est sérieuse et punira sévèrement toute personne qui enfreint l'accord.
Que doivent faire les propriétaires si un locataire leur demande de sous louer ?
Il est évident que cette question doit être traitée au cas par cas et qu'il est impossible d'y répondre dans les grandes lignes. Comme indiqué précédemment dans cet article, certains propriétaires encouragent la sous-location tandis que d'autres y sont farouchement opposés. Vous seul saurez à quel camp vous appartenez.
Cependant, il y a plusieurs considérations à faire ici, dont la plus essentielle est la qualité du locataire. Si vous considérez qu'il s'agit d'un locataire décent et que vous savez qu'il est honnêtement tombé dans une situation difficile, vous êtes susceptible de le traiter plus favorablement que quelqu'un qui tente ouvertement de vous tromper.
Vous devez également tenir compte de la possibilité que votre locataire veuille partir à l'avenir, alors que le sous-locataire voudra rester. Cela se termine rarement bien et peut éventuellement vous obliger, en tant que propriétaire, à signifier un avis d'expulsion à quelqu'un que vous n'avez jamais laissé en premier lieu !
Qui est responsable du sous locataire ?
Le scénario susmentionné soulève la question de savoir qui est responsable du sous-locataire. Est-ce le locataire initial ou le propriétaire ?
Dans la plupart des cas, comme le sous-locataire a été engagé par le locataire initial, le propriétaire ne sera pas considéré comme ayant un lien juridique avec lui. Toutefois, les propriétaires doivent faire preuve de prudence pour éviter de créer involontairement un lien juridique avec le sous-locataire. Nombreux sont ceux qui ont enfreint cette règle en percevant, par exemple, le loyer directement auprès du sous-locataire, établissant ainsi une relation directe entre eux.
Ainsi, tant que vous ne faites rien qui vous lie au sous-locataire, il reste sous la responsabilité de votre locataire - la personne initiale à qui vous avez loué le bien. Cela ne les qualifie que de locataires de votre locataire. Bien qu'ils conservent les droits du locataire, ils pourront être poursuivis contre le locataire, qui deviendra essentiellement le locataire du sous-locataire dans le cadre de la sous-location.
Conseils aux propriétaires en matière de sous location.
Bien que tout ce qui précède puisse vous rendre méfiant à l'égard de la sous-location, n'oubliez pas que de nombreux propriétaires l'accepteraient volontiers sans poser de questions. Autoriser la sous-location est un excellent sens commercial dans certains cas, mais vous devez être clair sur trois éléments clés pour garantir votre protection si le pire se produit.
Il est essentiel de rédiger correctement le contrat de location, car une erreur peut entraîner une foule de problèmes par la suite. Assurez-vous qu'il y a une clause sur la sous-location et que ce qui est autorisé et ce qui ne l'est pas est clair.
Une fois l'accord solidement établi, l'étape suivante consiste à assurer un bon référencement des locataires. Vous seriez surpris de voir combien de fois cet aspect de la procédure de location est précipité ou complètement ignoré. Ne prenez pas trop vos aises ici. Faites vos devoirs et essayez de trouver des locataires décents maintenant plutôt que d'avoir des difficultés importantes par la suite.
Il est également essentiel d'avoir des lignes de communication ouvertes avec vos locataires et d'être un bon propriétaire en général. S'ils croient pouvoir vous faire confiance et que vous essayez de développer un respect mutuel avec eux, le risque d'une sous-location illégale diminue considérablement. Si vous avez déjà établi une bonne relation avec eux, ils seront beaucoup plus enclins à s'ouvrir si leur situation change, plutôt que de sous-louer illégalement dans votre dos.
Des inspections régulières de la propriété vous aideront également à remarquer tout indice indiquant que quelque chose ne va pas. Elles auront également un effet dissuasif, alors assurez-vous que ces inspections sont communiquées à votre locataire et que vous y donnez suite lorsqu'elles sont programmées.
Enfin, si tout cela vous semble trop d'efforts, vous pouvez envisager d'engager un agent de location fiable dans votre région pour s'occuper de votre maison.
